商办为什么不能改住宅

商办不能改住宅的原因主要有以下几点：

产权性质不同：

商铺的产权性质与住宅不同，商业办公类项目擅自改变为居住等用途是明令禁止的。

土地性质和用途限制：

商业房和住宅在取得用地标准时不同，土地的使用期和水电标准也与居住房不同，因此不能随意变更房屋性质。

法律规定：

根据《民法典》第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若要改变，需经有利害关系的业主一致同意。

管理政策：

国家对住房与商业用途的房屋租赁分别采取不同的管理制度，商业用房的租赁从事生产，而住房的租赁应当执行国家和经营性用房所在城市人民政府规定的租赁政策。

城市规划：

根据《中华人民共和国城市规划法》第十五条，城乡居民点建设用地和农村集体经济组织用地不得转让或者变更用途；非居住用地未经城市规划主管部门批准不得改变原有用途。

综上所述，商办不能改住宅的原因在于产权性质、土地用途、法律法规以及城市规划等多方面的限制。如果需要将商业办公类项目改为住宅，必须遵守相关法律法规，并经过相关部门的审批和同意。